Por Luiz Baratta
Na noite de 25 de janeiro de 2012, três edifícios adjacentes desabaram no Centro da Cidade do Rio de Janeiro. O maior deles, o Edifício Liberdade, possuía 20 andares, e juntamente com os outros dois, provocou a morte de dezessete pessoas, deixou desaparecidas cinco, além de inúmeros feridos. Os três edifícios datavam das décadas de 30-40 do século passado, e o inquérito da Polícia Civil sobre o caso apontava, em janeiro de 2014, obras realizadas no nono andar do Liberdade como as responsáveis pelo desabamento.
Não obstante o fato de terem sido mencionadas outras possíveis causas também, como a passagem do metrô pelo local na década de 70, excesso de peso pelo acréscimo de área construída em andares antes no formato escalonado e possivelmente a corrosão, pela proximidade com o mar, foi esse desabamento que fez despontar a legislação pertinente à autovistoria predial no Estado e na Cidade do Rio de Janeiro. A legislação tornou obrigatória para edificações a sua inspeção predial feita por profissional habilitado a cada período de cinco anos, sendo que nos primeiros cinco anos da edificação ela está automaticamente dispensada do procedimento, tendo em vista ser esse o tempo de responsabilidade e garantia do incorporador/construtor sobre a obra entregue.
No caso dos edifícios que desabaram, argumenta-se que as obras foram realizadas sem a aquiescência do síndico e sem o devido acompanhamento de um profissional responsável, o que teria levado ao colapso da estrutura do Liberdade, fazendo-o desabar e carregando consigo mais dois prédios em sequência. Por isso, o objetivo maior da autovistoria seria evitar que situações de risco inaceitáveis chegassem a ocorrer. Além dos custos financeiros que um problema estrutural pode ocasionar, há custos que não podem ser repostos, como as vidas humanas.
O síndico ou o responsável pelo imóvel é também diretamente responsável perante a lei por quaisquer danos causados a terceiros por negligência de manutenção e uso inadequados da edificação. Segundo estudos da Câmara de Inspeção Predial do IBAPE-SP (IBAPE-SP, 2012), em 2009, ocorrências de acidentes prediais foram registrados já na fase de uso e em edificações com mais de 10 anos de existência. Do total, 66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à deficiência do sistema de manutenção, à perda precoce de desempenho, culminando em acentuada deterioração de suas partes. O que resta, ou seja, a fração menor de 34% desses acidentes está ligada a causas e origens afetas aos vícios construtivos.
Mesmo que menor, os acidentes com origens na fase de projeto e execução não são menos importantes, mas o estudo considera demasiada a contribuição acumulada de fatores ligados ao sistema de gestão da edificação em sua fase ativa, quando são introduzidas ações que levam a redução da integridade da construção e que levam ao risco de colapso a edificação. A esse procedimento legal das vistorias prediais, somam-se as menos praticadas ou conhecidas vistorias para entrega de empreendimento, por parte das incorporadoras e as (cada vez mais comuns) vistorias para o recebimento dos empreendimentos por parte dos clientes. Ações que deveriam ou se destinam a anular as frações relativas aos vícios construtivos. A autovistoria tem consequências diretas no estado de conservação e funcionamento dos edifícios ao longo de sua vida. Ambos influenciam o valor patrimonial, contribuem para a priorização da manutenção rotineira, estabelecem a salubridade do ambiente e concorrem para segurança de todos.
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